節税対策!タワーマンションを所有するなら知っておきたい5つのポイント

最近よく耳にする「不動産投資」として、タワーマンションは特に人気で最近注目が集まっています。

節税対策として不動産を所有する場合の基本ポイントを挙げてみましょう。

所得税の節税

給与所得者であるサラリーマンである場合には、タワーマンションを所有して不動産収入を得る方法で、特に開業初年度は所得税の節税になります。

サラリーマンの場合、毎月の給与から、前もって、一年分の給与所得を見積もった税額が源泉徴収される仕組みになっています。

この天引きされる金額は、あくまでも「見積もり額」なので、1年分の所得額が見積もり額よりも少なかった場合には、引かれた税金は還付されます。

不動産貸付業として開業した場合、不動産所得の計算は、簡単に言うと「賃貸収入-経費」です。

初年度は特に、入居者募集の間には賃貸料は得らませんし、不動産業者に支払う手数料等の経費も嵩みますので、不動産所得としては、赤字になることが多いです。

給与所得と不動産所得を合算して、その1年の所得額が決まるわけですから不動産所得が赤字の場合には、1年分の「見積もり所得」よりも実際の所得が低くなり、その分の税金が戻ってくるという仕組みです。

ですから、この場合の高所得のサラリーマンほど、節税効果が高くなります。

また、収入が上がるようになっても減価償却費のように実際に支出がなくとも差し引ける経費があるので、例えば副業で別のところから給与収入を得る場合よりも有利になります。

充分に節税効果を得るためのポイントを挙げてみましょう。

その1 償却方法の考察

実際に現金を支払っていなくとも、減価償却分はその年分の経費として、所得の計算上差し引く事ができます。

建物の償却額は、定額法と決まっていますので耐用年数内であれば、初年度も10年後も差し引くことのできる減価償却費は同額となります。

しかし、設備や備品など、10万円を超えるものについては、届出をしておけば、「定額法」でなく、「定率法」の計算を選択することができます。

「定率法」で計算すると、初年度が一番大きく償却額を形状でき、年数を経るにつれ、ゆるやかに償却額が減っていきます。

もし、何年か後にはご自分で住まわれるなどの予定がある場合などは、早いうちに償却額を計上してしまえるので、「定率法」の方が有利になります。

その他、ご自分の給与所得の増減も考慮して、「定額法」が有利か、「定率法」が有利か考えてみると良いと思います。

これは、あらかじめ届け出をしておかないと、自動的に「定額法」が適用されてしまいますので注意してください。

その2住宅ローンの利息

不動産所得を計算するときには、ローンの利息部分は収入から差し引くことができます。

一般に住宅ローンの支払いは、開始時には、利息部分が多いように組まれる方が多いですが、ご自分で住まわれてから、賃貸に出す場合、賃貸にしばらく出してからご自分で住まわれる予定がある場合、また、最初から最後まで賃貸用に所有する場合で、有利不利は変わってきます。

その3 住宅ローン減税

ご自分で住まわれる場合には、住宅ローン減税で多くの税金が戻ってくることは広く知られていますが、賃貸中など、マンションに自分が住んでいない場合には、この恩恵を受けることはできません。

たとえば、一時的に人に貸している場合には、その貸している間は住宅ローン減税受けられないことになります。

ローン残高に応じた減税ですので、賃貸に出す時期とローンの返済の仕方など合わせて計画するとよいでしょう。

その4 固定資産税

タワーマンションは、普通の中低層マンションと比べて固定資産税が高めと言われていますが、この固定資産税も不動産収入から差し引くことができます。

この固定資産税というのは、高層階、低層階関係なく、単純にその建物の評価額を、面積割したものになりますから、需要の高さも鑑みながら有利な部屋を選びたいものです。

その5 青色申告の申請

不動産所得を計算するときには、いわゆる不動産業者のように手広く業務を行っていなくとも、帳簿を付け、保存することを約束する書類である「青色申告」の申請をしておくと、収入が入るようになったあとでも、計算の最後に10万円を差し引いて所得金額を計算することができます。

この申請は、忘れるとその年は恩恵に預かれませんので、期限内に忘れずに管轄の税務署で申請を行ってください。

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